부부공동명의등기_조세변호사
부부공동명의등기
부부가 주택을 부부공동명의등기하면 해당 주택에 대한 권리를 부부공동명의로 소유하게 되며, 재산권을 부부 공동으로 행사할 수 있습니다. 또한, 경우에 따라서는 주택 보유 또는 거래 시 납부해야 하는 종합부동산세, 양도소득세 등을 절감할 수 있습니다.
단독명의를 부부공동명의등기를 하려면 증여세, 취득세 등의 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 하는데, 경우에 따라서 이 비용은 부부공동명의로 변경했을 때 얻을 수 있는 절세 비용보다 더 많아질 수 있습니다. 따라서 현재 단독명의로 된 주택을 부부공동명의로 변경하려는 경우에는 증여세, 취득세, 등기수수료 등의 비용과 부부공동명의로 인한 양도소득세, 종합부동산세 등 절세비용을 꼼꼼히 비교한 후 변경여부를 결정해야 할 것입니다.
부부공동명의등기의 효과
- 세금감면효과
신혼집을 구입하거나 임차할 때 부부가 공동명의로 등기(소유권이전등기, 전세권 등기 등)하면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있으며, 특히 주택을 양도하거나 상속받는 경우에는 세금감면효과를 얻을 수 있습니다.
※ 등기 시 부부간의 지분은 반드시 절반으로 할 필요는 없고 3대7, 4대6 등 협의에 따라 자유롭게 설정할 수 있습니다.
- 부부 일방의 재산권행사 제한
부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 됩니다. 따라서 부부 일방이 공동명의인인 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없습니다. 또한, 은행에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 부부공동명의인인 배우자의 동의를 받아야 하므로 상대방의 일방적 재산권 행사에 제한을 가할 수 있습니다.
※ 그러나 위와 같은 재산권 처분 등의 경우는 상대방의 인감증명, 위임장 등 대리권한을 증명할 수 있는 서면이 있어야만 대리권 행사가 가능합니다.
- 경매 시 소유권 방어에 유리
부부공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행됩니다. 따라서 그 경매 목적물(즉, 주택의 일부분)에 대한 효용가치가 크지 않아 싼 값에 낙찰될 가능성이 높습니다. 또한, 다른 사람에게 낙찰되더라도 주택에 대한 지분을 가지고 있는 배우자가 공유자의 자격으로 우선매수신고를 해서 그 주택을 다시 구입할 수 있습니다.
※ “우선매수신고”란 공유물지분의 경매에서 공유자(여기서는 배우자)가 매각기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액 등 적절한 보증을 제공하고, 경매 목적물에 대한 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자(배우자 일방)의 지분을 우선 매수하겠다는 내용을 신고하는 것으로, 이 경우 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고를 한 공유자(여기서는 배우자)에게 매각을 허가하도록 되어 있습니다.
단독명의를 부부공동명의로 변경 시 주의사항
단독명의를 부부공동명의로 변경하는 등기를 하려면 증여세, 취득세 등의 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 하는데, 경우에 따라서 이 비용은 공동명의로 변경했을 때 얻을 수 있는 절세 비용보다 더 많아질 수 있습니다. 따라서 현재 단독명의로 된 주택을 부부공동명의로 변경하려는 경우에는 증여세, 취득세, 등기수수료 등의 비용과 공동명의로 인한 양도소득세, 종합부동산세 등 절세비용을 꼼꼼히 비교한 후 변경여부를 결정해야 할 것입니다.
- 증여세의 부담
배우자, 부모 등 다른 사람에게서 재산을 무상으로 이전받는 등의 경우에 납부하는 증여세는 다음의 어느 하나에 해당하는 재산을 대상으로 과세표준이 결정됩니다.
1. 거주자로부터 증여받은 국외 예금이나 국외 적금 등 금융거래를 위하여 해외금융회사에 개설한 계좌에 보유한 재산
2. 거주자로부터 증여받은 외국법인(증여재산 취득일 현재 자산총액 중 국내 소재 자산가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인)의 주식 또는 출자지분으로서 거주자로부터 증여받은 주식 등
※ 부부공동명의로 변경등기를 하는 것은 배우자 일방이 상대 배우자에게 증여받는 것으로 간주되기 때문에 증여세를 납부해야 합니다. 그러나 배우자에게 증여받는 경우에는 최고 6억원까지 (최근 10년 이내에 증여로 인해 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합한 금액) 과세되지 않습니다.
- 취득세 등의 부담
부부공동명의로 변경할 때는 부부공동명의 취득 당시의 가액에 3.5%의 취득세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 합니다. 예를 들어, 2억원을 주고 구입한 주택(취득 당시의 가액이 2억원)에 대해 지분을 반반씩으로 하는 내용의 부부공동명의등기를 한다면 취득세로 (1억원 × 3.5%)인 350만원을 내야 합니다.
※ 이 외에도 부부공동명의로 변경할 때는 부동산 취득에 따른 지방교육세(지방세법 제151조)와 농어촌특별세(조세특례제한법, 관세법, 지방세법 및 지방세특례제한법에 따라 감면을 받는 취득세나 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 금액 또는 지방세법 제10조 및 제11조의 표준세율을 100분의 2로 적용해서 지방세법, 지방세특례제한법 및 조세특례제한법에 따라 산출한 취득세액의 100분의 10에 해당하는 금액)를 납부해야 합니다.
부부공동명의 주택에 대한 양도소득세 계산 시 혜택을 볼 수 있는 경우는 일반세율 중에서도 주택을 2년 이상 보유해서 누진세율이 적용되는 경우입니다. 이 경우 양도소득의 과세표준이 지분만큼 나뉘어져 낮은 누진세율이 적용되기 때문에 양도소득세를 절세할 수 있습니다.
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