|
상가 겸용주택 신축시 양도소득세 절세방안 |
안녕하세요?
조세법 변호사 홍순기입니다.
오늘은 상가겸용주택을 신축하는 경우 절세 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
상가 겸용주택 신축시 양도소득세 절세방안
주택 면적이 상가보다 크면 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.
그러하지 아니하면 상가는 양도소득세 과세대상입니다. 이것의 판단은 공부상으로 하며 사실용도가 다르면 그 사실대로 판단하나 상가를 주거용으로 양도일로부터 소급하여 3년 이상 사용하였다면 그 사실을 입증해야 합니다.
1세대 1주택의 규정을 적용함에 있어서 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 봅니다.
다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않습니다.
주택면적 > 주택 외 면적 : 전부를 주택으로 봄 주택면적 ≤ 주택 외 면적 : 주택부분만 주택으로 봄
겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보므로. 1세대 1주택자의 경우 겸용주택을 신축하고자 할 때 주택부분을 조금 크게 건물을 신축하면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
즉, 상가주택에서 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 클 때에는 전부를 주택으로 보며 1세대 1주택으로 비과세요건(3년 이상 보유)을 충족한 경우 비과세(실거래가 9억 초과하는 고가주택 예외)적용을 받을 수 있습니다.
겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것으며, 그 사용 명도가 명확하지 않을 때는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산합니다. 지하 대피소가 빈 공간으로써 점포나 주택의 전부 또는 일부로 사용되지 아니하여 용도가 분명하지 않은 경우에는 지하실의 면적을 주택부분과 점포부분 면적의 비율에 따라 나누어 계산합니다. 이때 지하실에 보일러실 등이 있는 경우 그 부분은 주택 또는 주택 외의 면적에 가산하고 용도가 분명하지 않은 나머지 면적을 다시 안분하여 계산합니다.
그러나 이 방안은 세금측면에서 검토한 것이므로 건축규제 여부, 임대수입 등 제반사항을 고려하여 결정해야 합니다.)
댓글