양도소득세 계산방법_세금변호사
양도소득세 계산방법_세금변호사
안녕하세요. 세금변호사/홍순기변호사입니다.
양도소득세 계산에 대해 이해하기 쉽게 설명해드리겠습니다.
과세대상 자산을 양도하면 양도소득세를 내야 합니다. 양도소득세를 계산하는 방법을 익혀 두면 양도소득세를 쉽게 예상해볼 수 있고 절세 방법을 미리 찾아볼 수 있습니다. 지금부터 양도소득세 계산방법에 대해 알아보겠습니다.
1단계 양도차익의 계산
양도차익은 양도가액에서 취득가액 등의 필요경비를 차감하여 계산하게 됩니다. 양도가액은 실지거래가액에 의하는 방법과 추계결정하는 방법이 있습니다.
➀실거래가 원칙
양도가액과 취득가액은 실지거래가액에 의하는 것이 원칙입니다. 다만 2006년 12월 31일 전에 토지, 건물 등을 양도한 경우 그 자산의 양도 당시 기준시가에 따릅니다.
➁반드시 실거래가에 의하는 경우
해당 자산이 고가주택, 부동산을 취득할 수 있는 권리, 미등기양도자산, 1세대 2주택 이상자가 양도하는 주택인 경우에는 무조건 실지거래가액에 의하여 계산합니다.
➂추계결정하는 경우
양도가액 또는 취득가액을 정할 때 매매계약서, 영수증 기타 증빙서류미비 등의 사유로 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가에 의해 양도가액을 추정하여 결정할 수 있습니다.
2단계 양도소득금액의 계산
양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 한 후 산출합니다. 건물과 토지는 장기간 보유할 경우 통상 가치가 상승하여 취득 당시보다 가격이 상승하게 됩니다. 그리고 이 이익은 수년간에 걸쳐 누적되는 것인데 이를 양도 시점에만 반영하여 그대로 과세하면 누적된 이익에 누진세율이 적용되어 부동산을 장기보유하면 할수록 납세자에게 지나친 부담이 됩니다. 따라서 토지와 건물을 3년 이상 보유한 경우에는 양도차익에서 일정비율을 곱하여 계산된 금액을 공제해줍니다.
※ 그동안 장기보유특별공제에 해당되지 않았던 1세대 2주택 이상 보유자들에게도 2012년 1월 1일부터는 장기보유특별공제를 적용해주도록 하고 있습니다. 그러나 비사업용토지, 미등기자산 등은 장기보유특별공제대상에서 제외됩니다.
3단계 양도소득과세표준의 계산
양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 하여 산출합니다. 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 1) 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타 자산의 양도로 인하여 발생한 소득과 2) 주식 등의 양도로 인하여 발생한 소득으로 구분하여 각 그룹별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제해줍니다.
4단계 양도소득산출세액의 계산
위와 같이 양도소득과세표준을 계산하고 그 금액을 해당 양도소득세율을 곱하면 양도소득산출세액이 됩니다. 양도소득세율은 종합소득세의 기본세율로 하는 것을 원칙으로 합니다. 부동산의 거래를 활성화시키기 위해 2013년 12월 31일까지 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택, 비사업용토지 등을 양도하는 경우에는 기본세율을 적용합니다. 그 외의 감면세액은 양도소득산출세액에서 공제하고 최종 양도소득세액을 결정합니다.
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