임대주택 양도소득세 감면규정
전세임대소득 2016년부터 과세 대상 포함
장기임대주택 양도소득세 감면규정이란
정부가 주택임대차 선진화 방안 보완조치를 확정하며 그에 대한 소식이 전해지고 있습니다. 일각에서는 이번 보완책이 또 다른 세금통지서의 성격이 강하다는 평가입니다. 정부가 확정한 '주택임대차시장 선진화 방안 보완조치'의 주요 골자는 소규모 월세 임대소득자의 과세 부담을 덜어주자는 내용입니다.
반면 그동안 비과세이던 2주택 보유자의 전세 임대소득에 대해 월세소득과 동일하게 2016년부터 과세하기로 한 사실이 알려지며 제외 주택 기준에 관심이 집중되고 있는 것입니다. 이처럼 주택의 임대소득에 대한 세금은 다양하게 부과될 수 있습니다. 장기임대주택의 경우에는 양도소득세 감면규정이 마련돼 있기도 합니다. 오늘은 이와 관련해 장기임대주택 양도소득세 감면규정에 대해 살펴볼까 합니다.
법률에서는 장기임대주택 양도소득세 감면규정에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.
조세특례제한법 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
(2010. 1. 1. 법률 제9921호로 개정된 것)
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다) 을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다) 을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
따라서 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면규정의 적용 여부를 따지기 위해서는 감면대상으로 규정한 주택의 신축에 해당하는지 살펴볼 필요가 있습니다. 실례로 지난해 5월 조세심판원에 제기된 심판례를 보면 ‘근린생활시설을 주택으로 용도변경하여 임대한 경우 조특법 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용할 수 있는지 여부’를 묻는 심판 청구가 있었습니다.
당시 청구인은 1998년 10월경 취득한 쟁점부동산을 2012년 2월경 양도한 후 상가부분은 양도소득에 대하여 신고하고, 주택부분은 1세대 1주택에 해당된다 하여 양도소득세 비과세 신고하였습니다. 그러나 처분청이 청구인은 쟁점부동산외에 OOO을 보유하고 있어 1세대2주택자로 보아 2012년 12월경 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원을 경정ㆍ고지하게 됩니다. 이에 불복한 청구인이 심판청구를 제기한 것입니다.
이에 청구인의 주장에 대한 심리 결과 「조세특례제한법」제97조 제1항의 규정에 의하면 일반 임대주택의 경우 양도소득세 감면대상 주택의 범위를 신축주택으로 명시하고 있기 때문에 쟁점부동산의 3층을 당구장에서 다가구주택으로 용도 변경하여 임대한 경우 「조세특례제한법」제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어렵다는 결론이 내려집니다.
특히 건축법시행령상 ‘신축’과 ‘개축’은 명백히 구분되고 있어 용도변경의 경우 신축에 해당되지 않기 때문 “소형임대주택”을 증가시키는 이외에 “주택신축” 촉진 목적을 가진「조세특례제한법」제97조 제1항의 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면취지에 부합되지 않다는 것입니다. 결론적으로 처분청이 쟁점부동산의 주택부분을「조세특례제한법」 제97조의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면 적용 대상이 아닌 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된 사례입니다.
이처럼 부동산임대 관련 과세분쟁에 있어 이의에 대한 주장을 하기 위해서는 관련 법률에 대한 이해와 판단이 필요한 점을 알 수 있습니다. 그러나 일반적으로 그에 대한 접근이 쉽지 않은 것이 사실입니다. 때문에 이와 같은 조세분쟁에 있어서는 조세소송변호사 등의 도움을 적극 활용할 것을 권합니다. 지금까지 조세소송변호사 홍순기였습니다.
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