일반적으로 부동산에 대한 소유가 변경되는 경우에 매각인은 양도소득세를, 매수인은 취득세 등을 납부하도록 규정되어 있습니다. 그런데 부동산경매와 같이 매각대금이 부동산 원 소유자에게 돌아가지 않는 경우에는 어떻게 될까요. 부동산경매로 인해 부동산이 매각되면 그 대금은 채권자들에게 배당됩니다. 단편적으로 생각하면 부동산소유자에게 소득이 발생하지 않는데 양도소득세를 납부해야하는지에 대한 의문이 들 수 있는 것입니다. 오늘은 이와 관련해 부동산경매 후 양도소득세 납세의무자에 대한 조세심판원 심판례 하나를 살펴보도록 하겠습니다.
이 심판례에서 중점적으로 다루고 있는 문제는 ‘전소유자의 채무와 관련한 가압류권자의 경매신청으로 청구인 소유의 부동산이 매각된 경우, 양도소득세 납세의무자가 누구인지에 대한 여부’입니다. 실제 청구인 외 5인이 조성한 협동화단지의 공장부지로 이용할 목적으로 쟁점토지를 취득, 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이들의 소유권이전등기 경료 전 토지의 전 소유자의 채무로 인한 가압류등기가 이루어져있었던 것입니다.
이에 쟁점토지에 대한 강제경매가 개시, 소유권이 이전되었습니다. 이때 처분청이 청구인의 쟁점토지 소유지분에 대한 양도소득세를 청구하기 이릅니다. 그러나 청구인은 “청구인 외 5인이 쟁점토지에 대한 소유권을 이전등기하기 전에 임OOO 등 7인이 쟁점토지를 가압류함에 따라 청구인 외 5인은 모두 후순위 권리자가 되었다”며 “청구인의 쟁점토지에 대한 소유권은 명의상의 소유권에 불과하며 실질적으로 쟁점토지의 강제경매로 인해 쟁점토지의 전소유자가 가압류권자에게 본인의 채무를 상환한 것이므로 청구인이 쟁점토지의 지분을 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다”고 주장, 조세심판을 청구하게 됩니다.
그러나 처분청은 쟁점토지에 대한 가압류채권자가 7인이나 된다는 사실을 청구인이 알고 있었음에도 어떠한 법적조치도 취하지 않아 청구인의 권리를 사전에 보전하지 못한 책임은 청구인에게 있다며 처분의 정당성을 주장했습니다.
이와 관련해 소득세법을 살펴보면 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말합니다. 따라서 쟁점토지가 경매를 원인으로 소유권이 이전된 경우에도 양도소득세 과세대상에 해당하고, 이 경우 경락대금을 청구인이 배당받았는지 여부는 양도소득세 과세에 영향을 주는 것이 아니라고 설명할 수 있는 것입니다.
특히 이 심판례와 같이 자산의 소유권이 제3자의 채무로 인하여 법원의 경매에 따라 강제로 이전되는 경우에도 경매개시일 현재의 부동산 소유자를 해당 양도소득세의 납세의무로 보는 것이 타당한 편입니다. 더군다나 판례에 따르면 전소유자의 채무를 대신 변제하게 됨에 따라 청구인에게 발생된 손해 또는 손실에 대해서는 청구인이 구상권을 행사할 수 있는 것으로서 그 구상권의 행사여부 및 구상권 행사에 기인하여 발생하는 소득은 개인의 채권·채무에 불과하고, 구상권행사가 사실상 불가능하게 되었다고 하더라도 이러한 사정은 양도소득을 판단하는 데 아무런 영향이 없다는 것이 일반적입니다.
결론적으로 조세심판 심리결과 처분청이 청구인을 양도소득세 납세의무자로 보아 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된 사례입니다. 이처럼 부동산경매와 관련해 부동산의 소유가 이전되는 경우 특별한 사정이 없는 한 부동산소유자는 양도소득세 납세의 의무를 가지게 됩니다. 따라서 관련 분쟁이 발생했을 경우 조세소송변호사에게 조언을 구해 분쟁해결방안을 강구해볼 필요가 있습니다. 이처럼 조세 관련 법률적 난제를 겪고 계신 경우 홍순기 조세조송변호사와 해법을 타진해보시길 권합니다.
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