비과세혜택 1세대 1주택_조세상담변호사

비과세혜택 1세대 1주택_조세상담변호사

 

비과세혜택 1세대 1주택_조세상담변호사

 

안녕하세요. 조세상담변호사/홍순기변호사입니다.

 

 

 

 

 

 

 

서울에 있는 아파트를 팔고 도시 근교에 낡은 농가를 매입하여 전원주택을 신축하여 노후생활을 보내려는 사람들이 증가하고 있습니다. 이런 경우 기존 농가를 멸실시킨 후 서울에 있는 아파트를 팔고 나서 전원주택 신축에 대한 사용검사필증을 교부받아야 세금을 절약할 수 있습니다.

 

농가를 멸실시키면 보유하고 있는 주택이 아파트 1채만 있는 것이어서 1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 받을 수 있지만, 신축한 전원주택에 대한 사용검사필증을 교부받은 경우에는 전원주택을 이미 취득한 것으로 보아 1세대 2주택이 되어 서울의 아파트를 팔 때 비과세혜택을 받을 수 없기 때문입니다.

 

 

 

 

 

 

그렇다면 2주택을 보유한 경우 두 개 중 어느 하나를 멸실시키면 1세대 1주택의 비과세혜택을 받을 수 있겠다는 생각을 할 수 있을 것입니다. 예를 들어 아파트 1채와 단독주택 1채를 가지고 있는 사람이 아파트를 양도하려는 경우 그냥 양도하면 2주택을 보유하고 있으므로 1세대 1주택의 비과세혜택을 받을 수 없지만 단독주택을 부순 후 아파트를 양도하면 양도 당시 1주택만 보유하고 있는 것이 되므로 비과세혜택을 받을 수 있습니다.

 

실제로 1세대 1주택의 비과세혜택을 받기 위해 멀쩡한 주택을 부수는 경우도 많습니다. 그러나 이와 같이 주택을 멸실시키는 방법에 의해 1세대 1주택의 비과세혜택을 한없이 인정해준다면 이를 과도하게 이용하는 사례가 발생할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

그래서 국세청은 주택 수의 판정은 양도일을 기준으로 하는 것이 원칙이지만, 만약 매매계약의 성립 후 양도일이 되기 전에 두 번째 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 주택 수를 판정하여 1세대 2주택자 중과세 규정을 적용한다고 해석합니다.

 

 

 

 

 

 

사례를 통해 살펴보겠습니다.

 

갑은 A아파트 1채와 B주택 1채를 보유하고 있었습니다. 그런데 A아파트의 시가가 많이 오르자 이를 매도하고 싶었습니다. 1세대 2주택자 중과세 규정이 늘 마음에 걸렸던 갑은 B주택을 멸시하면 A아파트를 양도할 때 1세대 주택자가 되므로 1세대 1주택의 비과세혜택을 받을 수 있다는 말을 듣고, A아파트에 대한 매매계약을 체결한 후 곧바로 낡고 허름하다는 이유로 B주택을 부숴버렸습니다. 갑은 1세대 2주택에 의한 양도소득세를 내지 않아도 될까?

 

 

 

 

 

 

 

안타깝게도 갑은 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 왜냐하면 A아파트에 대한 매매계약의 체결 후에 장비주택을 멸실시켰으므로, 이러한 경우 국세청은 매매계약체결 당시를 기준으로 다주택자인지를 판정하기 때문입니다. A아파트에 대한 매매계약체결 동시에는 장비주택이 멀쩡했으므로 갑은 1세대 2주택자입니다. 1세대 1주택의 비과세혜택을 받기 위해 매매계약체결 후 다른 주택을 철거하는 경우에는 비과세혜택을 받을 수 없다는 점에 유의해야 합니다.