[양도소득세] 부담부증여 활용
안녕하세요.
홍순기 변호사입니다.
오늘은 일반적 증여보다 절세효과에 유리한 부담부증여를 활용방안에 대해 알려드리겠습니다.
증여세의 절세방안과 관련하여 번번히 거론되는 것 중의 하나가 부담부증여입니다.
부담부증여란 수증자가 증여자로부터 재산을 무상으로 이전받으면서 동시에 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 것을 말합니다.
일반적으로 증여자가 은행담보대출이나 임대보증금을 수증자가 인수하는 조건으로 재산을 증여하는 경우에 발생합니다.
이러한 부담부증여는 부동산뿐 아니라 관련 채무를 함께 넘김으로써 증여재산 자체가 줄기 때문에 부동산 전부를 증여하는 것보다 증여세가 줄어듭니다.
※여기서 말하는 채무란 해당 증여재산에 담보된 채무(은행담보대출 등)와 임대보증금만 해당되며 증여재산에 담보된 채무가 아닌 일반채무는 해당되지 않습니다.
하지만 수증자가 채무를 인수하는 조건으로 부동산을 증여받았기 때문에 채무가 유상으로 이전된 것으로 보아 증여자는 채무 부분에 대해 양도소득세를 내야 합니다.
즉, 수증자는 증여세를, 증여자는 양도세를 각각 부담하게 하기 때문에 부담부증여는 가족 전체의 세부담을 꼼꼼히 비교해서 결정해야 합니다.
사례)
10년전 4억원에 취득했고 현재 시세는 6억원이며, 3억원의 전세를 주고 있는 아파트를 그냥 증여한다면 자녀의 증여세로 약 1억원이 발생합니다.
그러나 전세보증금 3억원을 자녀가 인수하는 조건으로 부담부증여하면 자녀가 증여받는 재산은 전세보증금을 차감한 3억원으로 줄어 증여세는 약 4000만원으로 줄어듭니다.
하지만 증여자인 부모 입장에서 보면 채무를 자녀에게 넘겨 그만큼 이득을 얻었기 때문에 전체 양도차익 2억원 중 전세보증금 부분에 대한 양도차익 1억원에 대해 약 1000만원의 양도소득세를 내야 합니다.
▶ 부담부증여로 약 6천만원의 증여세가 줄어드는 대신, 약 천만원의 양도 소득세를 추가로 부담했기 때문에 결과적으로 약 5천만원의 세금이 줄어드는 효과가 있습니다.
증여한 부동산이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우라면 채무부분에 대한 양도세 부담은 없고, 부동산 가액에서 전세보증금을 차감한 금액에 대한 증여세 4천만원만 부담하면 되기 때문에 세부담은 더욱 줄어듭니다.
위의 사례처럼 세금 측면에서 부담부증여가 단순 증여하는 것보다 유리할 수 있습니다.
하지만 부동산가액, 양도차익 및 채무부담금의 크기에 따라 절세효과는 달라질 수 있으므로 부담부증여 실행 전에 반드시 꼼꼼하게 체크해보아야 합니다.
□ 증여와 부담부증여
|
구분 |
증여 |
부담부증여 |
|
증여재산가액 |
6억원 |
3억원 |
|
증여세(자녀) |
9,990만원 |
3,960만원 |
|
양도소득세(S씨) |
- |
1,208만원(지방소득세 포함) |
|
가족 전체 세부담 합게 |
9,990만원 |
5,168만원 |
|
세금 차이 |
4,822만원 | |
□ 양도가액
양도가액= 양도당시 자산가액 X 채무액 / 증여가액
일반적으로 양도당시 자산가액과 증여가액은 일치하므로 양도가액은 채무액이 됩니다.
양도당시 자산가액은 상증세법에 의해 평가한 가액으로 매매사례가액 등 시가가 있는 경우는 시가가 적용되며, 시가가 없는 경우는 기준시가 등 상증세법상의 보충적 평가방법에 의해 계산합니다.
□ 취득가액 및 필요경비
취득가액=취득당시 자산가액 X 채무액 / 증여가액
취득당시 자산가액은 양도가액 계산시 양도당시 자산가액에 대해 어떤 금액을 적용하느냐에 따라 달리 계산 되므로 주의가 필요합니다.
부담부증여의 경우 일반적인 증여세에 비애 세부담이 줄어 들 수 있지만 복잡한 게산과정을 거치게 되므로 절세효과나 세금신고방법등에 대해서는 양도소득세,부담부증여의 조언과 도움이 필요합니다.
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