부동산 무상사용 증여세 과세 대상
과거 증여세와 관련한 상담사례 중 중소기업을 경영하는 A씨의 경우 외아들이 있는데 그 아들은 내년 초 결혼을 앞두고 있습니다. 이에 A씨는 아들에게 전세집을 얻어주려고 했지만 구하고자 하는 동네의 전세가격이 너무 높아 문득 5년 전 사놓은 아파트가 생각이 났는데요.
그 아파트에 세입자를 내보내고 아들 부부를 살게 하려고 합니다. 이 때 증여세 관련 문제가 발생하지는 않는지 그 여부에 대해서 물어본 사안입니다. 더욱이 병원에서 일하는 아들이 추후 개원할 때 A씨 본인의 상가건물을 무상으로 임대해 주어도 아무런 문제가 없는지 궁금해 하셨습니다.
현행 상속세 및 증여세법을 살펴보면 특수 관계에 있는 사람에게 부동산 무상사용을 한 경우 그 무상사용으로 인해 얻은 이익이 5년간 1억 원 이상이 될 때, 부동산 무상사용 이익에 대해 증여 받은 것으로 보아 증여세 과세대상으로 보고 있음을 확인할 수 있습니다.
다만 해당 부동산이 주택이며, 소유자와 함께 거주하는 경우라면 예외적으로 증여세 과세대상에서 제외하고 있는데요. 위 사례에서 A씨는 아들과 같이 거주하는 것이 아니기 때문에 주택에 해당된다 하더라도 증여세 과세대상에 포함된다고 볼 수 있습니다.
이와 관련해 상증세법을 살펴보면 제37조에 부모 소유 부동산을 무상사용하는 경우 사용하는 사람에게 부동산 무상사용에 따른 이익의 증여 조항에 따라 증여세가 과세될 수 있다고 명시되어 있는데요. 이 경우 부동산 무상사용 이익에 대해서는 부동산의 무상사용을 개시한 날을 증여시기로 하여 5년간의 부동산 무상사용 이익에 대하여 5년 단위로 한꺼번에 증여세가 과세되는 것이며, 그 5년간의 증여재산가액이 1억 원 이상인 경우에 한하여 부동산 무상사용 이익에 따른 증여세가 과세되는 것을 확인할 수 있었습니다.
이렇듯 부모 등 특수 관계자의 부동산을 무상사용하는 경우 그 무상사용 이익이 1억 원 이상이 되면 무상사용을 개시한 날에 5년 단위로 증여세가 과세되는 것입니다. 이는 즉, 증여세 부과가 5년 단위로 부과되는데 무상사용 이익은 부동산가액의 연간 2%를 5년간 합산하여 연 10%의 수익률로 적용한 현재가치로 환산하여 산출하게 되는 것인데요. 앞으로 5년간 무상사용할 대가를 증여로 처리하여 증여세를 선납하는 방식입니다.
예를 들면, 무상사용한 부동산의 기준시가가 20억 원이라면 2%를 적용하여 연간 4000만원이 무상사용 이익이 되며, 수익률 10%로 환산하는 연금현가계수를 적용한 1억 5100만 원이 5년간의 무상사용 이익이 될 것입니다. 따라서 무상사용 이익이 1억 원을 초과하므로 증여세 과세가 이뤄지는 것이며, 증여세액은 증여공제가 없다면 2020만 원이 될 것입니다. 보통 1억 원을 초과하는 무상사용 이익에 대해 증여세 과세가 되지만 증여세를 계산할 때 1억 원을 공제하지는 않습니다.
한편, 위 사례에서 아들이 병원을 개원하기 위해 아버지가 타인에게 임대하던 상가를 아들에게 임대료 없이 사용하게 했을 경우 특수 관계자 사이 부동산 무상사용 이익의 증여 부분은 앞에서 언급한 바와 같이 상가 평가금액이 13억이 넘지 않으면 증여세는 별도로 내지 않아도 될 것입니다.
오늘은 홍순기 변호사와 함께 부동산 무상사용에 따른 증여세 과세대상 여부에 관한 내용들을 살펴보았는데요. 증여세에 대해 법률적으로 궁금한 사항이 있다거나 이와 관련한 법적인 문제가 발생하여 곤란한 상황에 처해진 경우 증여 관련 변호사 등 법률가의 자문의 도움을 받는 것이 보다 합리적인 해결책을 마련할 수 있을 것입니다.
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